于光海 单逸
前不久，江先生购买一套房屋，与房屋开发商协议约定:“销售面积90平方米，每平方米销售价6500元。阳台不封闭，以实测一半计算房屋面积。”但交房时，开发商却将阳台全封闭，并以实测面积计算价格，要求其补交购房款3.1万余元才能拿钥匙交房，如不补交，则作退房处理。为此，双方发生争执。
江先生认为，开发商将阳台全封闭要求补交购房款的做法不符合合同约定。但房屋开发商认为，协议约定不封闭阳台以实测一半计算面积，现在封闭了当然按实测面积计算。在房价居高不下的今天，开发商表示欢迎江先生退房。
近几年，随着房价连续攀高，购房人的维权意识也逐渐提高，商品房阳台面积如何计算引起广泛关注。商品房预售合同纠纷中，阳台面积计算引起的矛盾占有相当比例。
商品房预售合同，是预售方和预购方达成的，由预售方以尚未建造或正在建造中的房屋作为标的物出售给预购方，预购方向预售方预付部分或全部房款，待商品房建成后，再由预售方按期将符合要求的商品房交付预购方的书面协议。确实，《房产测量规范》第三条第二款第一项规定，挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算全部建筑面积的范围。第三款第二项规定，未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积计算一半建筑面积的范围。但《商品房销售管理办法》第二十四条规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
开发商未按预售合同约定，擅自将阳台全封闭，属于设计变更，如未按规定期限将变更情况通知江先生，开发商即属违约，江先生可依据上述规定和双方签订的《商品房买卖合同》约定，仍按合同约定的非封闭阳台计算建筑面积和房款，对其擅自封闭阳台的行为可以不予接受。开发商自己对合同的“协议约定不封闭阳台以实测一半计算面积，现在封闭了当然按实测计算”的解释属于单方解释，在消费者不同意的情况下是无效的，因此，如果开发商要求消费者退房，则因其违约，应按合同约定的违约条款承担违约责任。
(作者单位:江苏省东台市人民法院)
