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房屋抵押和房屋按揭的不同点

发布时间:2009-8-8  浏览数: 1866 次  浏览字体:[ ]
  

  1、法律关系主体上的不同。房屋抵押的主体涉及三方当事人:借款人、贷款人(也可称为抵押权人)、房屋抵押人,而房屋抵押人即是有权处分房屋的人,既可以是借款人本人,也可以是借款人之外的第三人。房屋按揭的主体是购房人(借款人)、房产商、按揭银行(贷款人)。特别要指出的是,房屋抵押中的贷款人既可以是银行等金融机构,也可以是企事业单位法人、自然人或其他机构,但房屋按揭中通常有按揭银行的参与,即贷款人必须是银行。

  2、贷款用途和目的上的不同。房屋抵押中借款人的目的是为了融入资金,既可以用于购房,也可以用于其他项目的投资,不一定必须用于购买房屋或从事工程建设,贷款人的目的是为了贷出资金、取得利润并保证资金安全;房屋按揭中购房人向银行所借款项,只能是专款专用,其目的是为了购买楼花、或现房,或用于在建工程的开发,按揭银行的目的是为了贷出款项、取得利润并保证资金安全,房产商参与提供担保的目的是为了卖出房屋。

  3、法律关系内容上的不同。房屋抵押只涉及两个法律关系:主债权债务关系和抵押关系。而房屋按揭则涉及多种法律关系:①按揭人(购房人)因购房和房屋开发商之间产生的商品房买卖关系;②按揭人因支付购房款向银行贷款而产生的与按揭权人之间的按揭贷款关系;③按揭人将所购商品房作为按约向银行偿还贷款本息的担保所产生的按揭贷款担保关系;④房屋开发商为了确保按揭人清偿贷款而与银行产生的保证关系;⑤为了避免资金划拨中的麻烦,购房人授权银行以购房人的名义将贷款划入开发商的账户而形成的委托关系。在这些错综复杂的法律关系中,商品房买卖关系是按揭的基础性法律关系,按揭贷款关系是按揭的核心关系,担保关系、保证关系是按揭的从法律关系⑥。

  4、法律关系的客体不同。 房屋抵押与房屋按揭虽都与抵押有关,但法律关系的客体不同。房屋按揭的客体是所购的房产,目前银行实务中按照按揭房屋的形态将按揭分为甲类按揭贷款(楼花按揭)、乙类按揭贷款(现楼按揭)和在建工程按揭。而房屋抵押的客体是抵押人有权处分的房屋,且必须是已经建成并办妥房地产权证的现楼。

  5、买卖合同以及担保合同标的物的区别。在房屋按揭中,房屋买卖合同的标的与担保合同的标的应该具有同一性,即所购房屋按揭给银行提供但保的房屋是相同的,同时,对于期房而言,由于该房屋有尚未建造或正在建造,即尚未建成的期房,最终能否顺利建成,是一个未知数,是有一定风险的。而具体的结果主要取决于开发商的履约能力,因此,其实质应是一种期待权。而房屋抵押合同中标的物与抵押物可以不具有同一性,它是以自己或他人合法拥有的房物作为提供担保的抵押物。且该抵押物是现实存在的,是一种既得权。

  5、权利的实现不同。

  房屋抵押权的本质在于担保债权的实现。对于有效的房屋抵押,房屋抵押权设定后,如果债务人履行了债务,房屋抵押权即归于消灭;如果债务的履行期限尚未届满,房屋抵押权人无权行使抵押权,否则,属于侵权行为,因而,只有在债务人或担保人违约的前提下,才能依据我国《担保法》第53条:“债务履行期届满,抵押权人未受清偿的,可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼”的规定,实现抵押权。而抵押权人实现抵押权的方式有以抵押物折价、拍卖抵押物、变卖抵押物三种,而且,抵押权人要实现抵押权,首先要与抵押人进行协商,协议是实现抵押权的必经程序,协议不成时,抵押权人只能向人民法院起诉,通过法院实现抵押权,抵押权人并无自行折价、自行拍卖、自行变卖之权利。

  而在房屋按揭合同中,当按揭人不履行债务时,在实务中,目前通行的做法主要有三种:第一、由房屋开发商承担连带责任回购按揭标的(一般在房屋按揭合同中约定按房款70%的比例进行回购);第二、以拍卖变卖折价等方式处分按揭人的商品房,这种做法与实现抵押权的方式是相同的;第三、由担保人(房地产开发商)承担连带保证责任。

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