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租赁合同解除后第三人占用该房屋拒不腾退的可强制执行

发布时间:2009-8-6  浏览数: 1241 次  浏览字体:[ ]
     一、基本案情

    2008年2月,周树君与李涵订立租房协议书,约定李涵从周树君处承租坐落在门头沟区大峪南路的楼房一套。期间,李涵与第三人刘平共同居住此房屋。后因承租人李涵未按约定给付周树君房屋租金,2008年4月23日,周树君到法院提起诉讼,要求法院判令解除租房协议书,同时要求李涵腾退租赁的房屋,给付欠缴的租金,并返还电卡。2008年6月3日,周树君与李涵在法院主持下,达成调解协议,双方解除租赁合同,李涵承诺其将于2008年6月29日前将其租赁的房屋腾退,将该房及房屋配套的电卡返还给周树君,并向周树君给付房屋租金及违约金。李涵未及时履行调解书确定的义务,2008年6月30日,周树君向法院申请执行,要求李涵腾退房屋,返还房屋钥匙和电卡。

    二、执行情况

    在受理该执行案件后,执行人员随即到李涵所在单位将传票发给其单位领导转交给李涵,并向其释明经法院传票传唤拒不到庭的法律后果,要求李涵务必尽快到法院,与申请人办理腾退房屋、交接设施的手续。

    在此期间,申请人周树君来到法院,向法院提交了李涵的父亲李金明出具的承诺书,承诺书内容为:“经双方认可,李金明同意房主从2008年7月10日开启李涵所租之房屋,屋内物品请费心给予整理,暂存放周先生处。如有丢失损坏由李方负责。”周树君据此要求法院同意撬开房门锁,将李涵的物品清空,将房屋交还给申请人。执行人员经审查后认为,李金明虽为被执行人李涵的父亲,但其并非李涵的委托代理人,也非本案的当事人,其无权对李涵的物品进行处分,此事还须李涵亲自解决。

    随后,在法院执行机制威慑下,李涵在第二次传唤后来到法院,执行人员立刻联系周树君,双方在法院主持下,研究腾房交接的方案。李涵称该套房屋虽然是由其承租的,但是他是替第三人刘平租的,现在实际上是刘平在里面居住,房子里面有些什么东西他不清楚,哪些物品是刘平的也并不清楚。房屋的钥匙和电卡在刘平处,自己现在无法腾退。

    申请人周树君称,他是和李涵订立的租房协议,李涵所称其系替朋友租房的情况,自己始终不知情。无论谁在租用房屋,申请人要求强制腾退房屋,锁和钥匙可以自己更换,电卡也可由自己重新办理。李涵也表示,自己会承担一切责任,同意把撬锁腾房。

    三、几种意见:

    一种意见认为:虽然房屋是由被执行人的朋友刘平实际居住,但其并非判决确定的被执行人,李涵才是房屋的租赁者,有权对腾房交接事宜进行处理。而第三人占用被执行人应腾退的房屋,妨碍了生效法律文书的履行。法院应当责令案外人立即腾退房屋,拒绝腾退的可予以强制执行。本案中,双方当事人已经达成一致意见,都同意当天就将锁撬开,对房屋进行交接,法院应遵从当事人的意思表示进行处理。而且,申请人已经同意自行更换新的门锁,考虑到申请人急于使用房屋的实际情况,法院应在尊重双方当事人一致意见的前提下,最大可能地对申请人的权利进行救济。因此,法院应同意当事人双方的请求,强制进行搬迁。

    另一种意见认为:申请人应另案起诉。由于被执行人已经搬出了判决确定的应腾退的房屋,被执行人的义务已经履行完毕,第三人并非调解书上确定的履行义务主体,执行第三人的判决依据不存在。而且,房内放置的是第三人的物品,被执行人并不清楚第三人物品的具体情况,而第三人对本案目前的争议情况及案件进展很可能并不知情,执行中应该对第三人的权益进行妥善的考虑,第三人刘平占用房屋,房内存有其物品,为了保证不侵犯第三人的权益,不能随意强制搬迁。

    四、本案分析和处理结果

    从生效文书的文意看,被告应履行的义务包含腾空房屋和向原告移交房屋两个行为。从案件的诉讼目的看,原告起诉的本意是要求控制诉争的房屋。因此,如果被告仅将房屋腾空而没有移交原告,或者将房屋腾空后交予案外人,致使原告不能控制房屋,不符合判决主文的要求,也不符合原告的诉讼目的,不能视为判决已经得到适当履行。

    从执行程序上看,为了保证不侵犯第三人的权益,可以指定一定的期间,要求李涵在此期间内通知其朋友把物品自行搬走,或者在法院主持下将房屋交接清楚。如果逾期不履行,法院会张贴公告,强制进行搬迁,由被执行人一方负担搬迁费用,由此造成的一切法律后果由被执行人一方承担。

    本案中,租赁合同签订后,被执行人李涵和第三人刘平曾共同居住此屋,刘平知道房屋租赁的情况。在申请人与被执行人双方一致同意立即撬锁进行房屋交接,在承租人李涵告知其租赁合同已经解除,要求腾退房屋后,刘平应该及时搬迁。刘平继续占有该房屋,致使申请人不能实际控制房屋,阻碍了申请人权利的实现。法院应责令第三人将房屋交予申请人,但其合法权益仍受法律保护,法院应当依法将房屋须腾退的情况告知第三人,并给予其合理期间搬走物品。如果在法院依法告知并指定合理期间要求其搬走物品的情况下,第三人仍拒绝履行,法院可以采取强制措施。

    此后,在法院会张贴公告后,被执行人和第三人在法院的监督下,将屋内物品清理完毕,将钥匙、电卡提交法院,法院对房屋进行了交接。该案的执行保证了法律程序的正当,取得了良好的法律效果和社会效果。

作者单位:北京市门头沟区人民法院 作者: 王显彪 高旭  



来源: 中国法院网
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